Lot 3 — Logement
Un logement mal isolé
et loué vaut mieux
qu'un logement vide
La France ne manque pas de murs : elle compte 38,2 millions de logements pour 30,7 millions de ménages. Ce qui manque, c'est la circulation — trois millions de logements vacants, cinq millions de passoires, et des propriétaires qui préfèrent geler leur bien plutôt que risquer l'impayé.
Cette page est une offre de référence. Sur la page d'accueil, un électeur a écrit ce qu'il attend d'un candidat en matière de logement. Il montre ici qu'un citoyen seul, sans administration ni cabinet, peut atteindre le niveau qu'il exige des autres.
Ce n'est donc pas un programme, et ce n'est pas une exigence : c'est une démonstration. Toute proposition atteignant le même résultat par un autre moyen est recevable. Toute proposition l'atteignant mieux l'emporte.
Le constat : un problème d'usage, pas de stock
On construit pour répondre à une pénurie qui n'en est pas une. Le parc existe — il circule mal.
Trois phénomènes se cumulent, et aucun ne se règle en construisant. Trois millions cent mille logements vacants, dont une part significative est habitable en l'état. Cinq millions deux cent mille passoires thermiques classées E, F ou G, qui ruinent le pouvoir d'achat de leurs locataires et se dégradent d'année en année. Et une peur de l'impayé qui conduit des propriétaires à préférer un bien vide à un bien loué.
Face à ça, la réponse publique dominante consiste à interdire — interdire de louer une passoire, interdire de dépasser un loyer. Chacune de ces interdictions retire des logements du marché sans en produire un seul.
Inciter, faciliter, protéger — pas contrôler
Trois principes, et un refus explicite. L'encadrement général des loyers n'est pas retenu : là où il a été appliqué, il a réduit l'offre, reporté la construction et fait monter les loyers dans les zones limitrophes non encadrées. Le dispositif agit sur trois autres leviers — l'offre, la qualité du parc, et la sécurité de la relation locative.
Les passoires thermiques : une pénalité, pas une interdiction
La loi Climat et Résilience interdit progressivement la location des G, puis des F, puis des E. Le propriétaire qui ne peut pas financer les travaux ne rénove pas : il retire son bien.
Le mécanisme s'inverse. Le logement reste louable, mais le loyer est plafonné selon son classement. Le propriétaire qui rénove retrouve immédiatement le loyer de marché. Celui qui ne peut pas rénover loue moins cher, ou vend — et dans les deux cas, le logement continue d'abriter quelqu'un.
Le plafond se mesure par rapport au loyer de marché local constaté par les observatoires ANIL et ADIL. Ce n'est pas un encadrement général des loyers : la pénalité est strictement conditionnée au classement énergétique, et elle disparaît le jour où le classement s'améliore.
| Trajectoire | Volume estimé | Mécanisme |
|---|---|---|
| Rénovations accélérées | 250 000 à 350 000 | Le propriétaire rénove pour retrouver le loyer de marché |
| Mises en vente | 20 à 30 % du parc E, F, G | Le propriétaire sans capacité de financement vend plutôt que de subir la décote |
| Accession | Effet direct des ventes | Le bien part au primo-accédant (partie 3.1) ou à un investisseur rénovateur |
| Offre abordable maintenue | 20 à 30 % du parc E, F, G | Loyer réduit : offre accessible aux ménages modestes, au lieu d'une vacance forcée |
Aucun logement ne bascule en vacance par effet réglementaire
C'est le seul avantage qui compte face à l'interdiction pure. Un logement E loué à moins quinze pour cent abrite quelqu'un ; le même logement interdit à la location n'abrite personne et ne se rénove pas davantage.
Accession et rénovation
Deux dispositifs qui se cumulent : un pour acheter, un pour rénover.
Le prêt primo-accédant à 1 %
Un prêt immobilier à taux fixe de 1 %, garanti par l'État, ouvert aux primo-accédants pour leur résidence principale. Le plafond dépend de l'ambition des travaux — l'argent public va d'abord à la rénovation du parc existant, pas au neuf.
| Situation | Plafond | Condition |
|---|---|---|
| Ancien + rénovation lourde | 80 000 € | Gain minimum de 4 niveaux DPE (par exemple G vers C) |
| Ancien + rénovation significative | 50 000 € | Gain minimum de 2 niveaux DPE (par exemple F vers D) |
| Neuf ou achat sans travaux | 25 000 € | DPE final A, B ou C |
Les garde-fous
N'avoir jamais été propriétaire de sa résidence principale. Résidence principale uniquement, jamais d'investissement locatif. Occupation effective de trois ans au minimum. Revente interdite avant dix ans sauf force majeure — mobilité contrainte, séparation, décès ; en cas de revente anticipée, remboursement du différentiel de taux. Plafonds de ressources fixés par décret selon la composition du ménage et la zone.
L'effet de rotation. Chaque primo-accédant qui achète libère un logement locatif. Estimation : 60 000 à 80 000 logements libérés par an par des ménages qui quittent le parc locatif. C'est le levier le plus efficace pour détendre le marché sans construire un seul logement supplémentaire.
MaPrimeRénov, recentrée
Le dispositif est maintenu et renforcé, mais recentré sur les rénovations en profondeur et réservé aux propriétaires occupants. Les bailleurs relèvent de la pénalité DPE de la partie 2 : deux publics, deux instruments, aucun doublon.
| Bénéficiaires | Propriétaires occupants uniquement |
|---|---|
| Logements ciblés | Classements E, F et G en priorité |
| Prise en charge | Jusqu'à 90 % des travaux selon les revenus du ménage |
| Gain exigé | Deux niveaux DPE au minimum pour le taux maximal |
| Volume cible | 350 000 rénovations significatives par an |
| Contrôle | Entreprise RGE obligatoire, DPE avant et après par un diagnostiqueur certifié indépendant |
Le cumul avec le prêt à 1 % est possible pour un primo-accédant qui achète un bien à rénover : les deux dispositifs visent le même geste et se complètent.
Libérer l'offre locative
Trois causes de gel du parc, trois réponses distinctes.
La garantie des impayés
Un propriétaire qui a traversé une procédure d'expulsion perd en moyenne dix-huit mois de loyers, plus les frais de justice et la remise en état. Beaucoup ne relouent jamais. Une part importante de la vacance n'est pas de la spéculation : c'est de la prudence.
Le principe posé est celui d'une garantie publique des impayés de loyer, ouverte à tout bailleur privé louant à titre de résidence principale, dans la limite d'un plafond et d'une durée. En contrepartie : loyer dans les plafonds de la zone, et bailleur en règle fiscalement.
Ce qui n'est pas arrêté à ce stade
L'organisme gestionnaire, le plafond, la durée et les conditions de déclenchement. Ces paramètres déterminent le coût du dispositif et son attractivité pour les bailleurs — ils relèvent d'une concertation avec les représentants des bailleurs, des locataires et des professionnels, puis d'un décret. Le dossier pose le principe ; il ne prétend pas avoir calibré l'instrument.
La location touristique
Cent cinq mille logements sont sortis du marché résidentiel au profit de la location de courte durée. La réponse habituelle — un plafond global de nuitées — frappe indistinctement le tourisme et l'hébergement de semaine dont les territoires ont besoin.
La règle retenue vise le créneau qui capte réellement le parc : la location touristique est limitée à 15 nuits de week-end par an. Les nuits de semaine ne sont pas comptabilisées et restent librement louables.
Concrètement, un propriétaire peut loger un travailleur détaché ou un étudiant en stage du lundi au vendredi, cinquante-deux semaines par an, sans aucune restriction — et louer en plus quinze nuits de week-end pour du séjour touristique. Au-delà : requalification en meublé de tourisme professionnel, régime fiscal correspondant, et perte du bénéfice de la garantie impayés.
Contrôle : déclaration en mairie obligatoire et numéro d'enregistrement affiché sur les plateformes — les deux existent déjà.
Les marchands de sommeil
La garantie des impayés protège les bailleurs. Sa contrepartie est une sanction crédible pour ceux qui louent de l'insalubre — sans quoi le dispositif protégerait aussi les indélicats.
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Première infraction
Amende administrative proportionnelle au nombre de logements et à la durée de l'infraction. Mise en demeure de travaux sous trois mois.
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Récidive dans les cinq ans
Saisie du bien et administration judiciaire. Réhabilitation aux frais du propriétaire, récupérés sur le produit de la vente.
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Réseau organisé
Qualification pénale aggravée lorsque plusieurs biens sont liés. Saisie de l'ensemble du parc concerné.
L'habitat léger, compté comme logement social
Deux millions quatre cent mille demandes HLM en attente, trois ans de délai moyen. Construire du collectif prend sept à dix ans.
L'habitat léger préfabriqué — tiny house, greencube ou équivalent certifié — se déploie en quelques mois, sur une emprise foncière réduite et à coût maîtrisé. Ces logements entrent dans le parc social : mêmes plafonds de ressources, même liste d'attente, même commission d'attribution qu'un HLM classique. Et ils sont comptabilisés dans le quota SRU de la commune.
| Volume cible | 50 000 emplacements sur cinq ans |
|---|---|
| Surface | 20 à 40 m², adapté aux personnes seules et aux couples sans enfant |
| Normes | RT 2020 ou équivalent — performance énergétique garantie |
| Financement État | 30 000 € par unité pour la structure, 10 000 € par emplacement pour la viabilisation |
| Foncier | Terrain proposé par la commune, bail emphytéotique de 15 ans renouvelable |
| Gestion | Office HLM communal ou bailleur délégué |
Pour une commune en déficit SRU
Une commune à 12 % de logements sociaux qui installe deux cents emplacements produit de l'offre sociale en quelques mois, sans mobiliser de foncier constructible dense. Le bail emphytéotique de quinze ans garantit la pérennité de l'usage social sans aliéner le terrain communal. Avec 40 000 € financés par l'État par emplacement, le reste à charge se limite à la mise à disposition du terrain.
Le risque identifié est celui d'un logement social de seconde zone. Il est traité par le statut : RT 2020 obligatoire, procédure d'attribution et régime juridique strictement identiques à ceux du HLM classique. Un emplacement d'habitat léger n'est pas un dispositif d'urgence — c'est du logement social, avec les mêmes droits pour l'occupant.
La répartition : des objectifs SRU régionalisés
Un quota national uniforme de 20 à 25 % appliqué à des territoires sans commune mesure. 54 % des communes concernées ne le respectent pas — la plupart préfèrent payer.
Ce n'est pas de la mauvaise volonté généralisée : c'est ce qui arrive quand un chiffre unique ignore la pression foncière locale, les besoins réels du territoire et les capacités d'investissement communales. Un objectif inatteignable produit une pénalité, pas un logement.
L'objectif cesse d'être national et uniforme. Il devient régional et négocié, puis validé nationalement.
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Un audit local, conduit par la Région
Il réunit Région, Département, communes, bailleurs sociaux, associations de logement, ANAH et le réseau ANIL–ADIL. L'audit établit les besoins réels : construction neuve, réhabilitation, reconversion foncière.
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Un vote de l'Assemblée nationale, une fois par mandat
Les objectifs régionalisés sont soumis à validation nationale. C'est ce vote qui empêche une région de s'accorder des objectifs complaisants, et c'est lui qui rend la régionalisation acceptable.
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Une revue technique tous les trois ans
Elle permet d'ajuster en cours de mandat sans nouveau vote, sauf modification substantielle.
| Aujourd'hui | Avec le dispositif | |
|---|---|---|
| L'objectif | National et uniforme, 20 à 25 % | Régionalisé, défini par audit local |
| Qui le fixe | L'État seul | Région, Département, communes, ANAH, ADIL, bailleurs, associations |
| La validation | Automatique | Vote de l'Assemblée nationale, une fois par mandat |
| Les sanctions | Pénalité financière | Maintenues, mais calibrées sur l'objectif local |
| L'habitat léger | Non comptabilisé | Comptabilisé comme logement social |
Ce que ça coûte, et ce que ça ne fait pas
Les chiffres sont affichés tels quels, sans optimisation. Ce sont des ordres de grandeur, pas un budget.
| Poste | Coût annuel | Base de calcul |
|---|---|---|
| MaPrimeRénov renforcée | 4 à 6 Mds€ | 350 000 rénovations × coût moyen de prise en charge |
| Prêt à 1 % | 0,8 à 1,2 Mds€ | Différentiel avec le taux de marché × volume de prêts |
| Habitat léger | 0,4 Mds€ | 40 000 € × 10 000 emplacements par an sur cinq ans |
| Gouvernance SRU et audits | 0,05 Mds€ | Animation, ADIL, coordination régionale |
| Garantie des impayés | Non chiffrée | Dépend du mécanisme retenu et du volume couvert |
| Total | 5,3 à 7,7 Mds€ | Hors garantie des impayés |
Honnêteté budgétaire
Ces estimations demandent une validation formelle par la Cour des comptes ou une administration habilitée avant tout engagement. La compensation — réorientation d'aides existantes, recettes nouvelles, redéploiement d'enveloppes — relève d'un travail budgétaire dédié qui n'est pas fait ici.
Le calendrier
Année 1
Ouverture du prêt à 1 % par décret. Lancement de MaPrimeRénov renforcée. Mise en place de la pénalité DPE, par modification de la loi Climat et Résilience. Ouverture de la concertation sur la garantie des impayés. Premiers appels à projets d'habitat léger. Lancement des audits SRU régionaux.
Année 2
Déploiement de la garantie des impayés. Premiers emplacements livrés. Vote de l'Assemblée nationale sur les objectifs SRU régionalisés.
Année 3
Bilan intermédiaire — rénovations, accessions, logements remis sur le marché. Ajustement technique des objectifs. Dix mille emplacements livrés en cumulé.
Année 5
Cinquante mille emplacements livrés. 350 000 rénovations par an en régime de croisière. 60 000 à 80 000 logements libérés par an par rotation. Rapport public sur l'ensemble.
Le marché du logement ne se décrète pas. Il se régule par des incitations lisibles, des protections effectives et des sanctions crédibles. Ce dispositif n'ajoute pas une couche de contrôle : il lève ce qui empêche le parc existant de servir.